千灯湖3.5万+是高位吗？想多了，还会更贵
大家好，我是功夫基
作为一枚禅桂土著
2020年真是受到了楼市的毒打
每次查看桂城的价格都差点晕厥
有粉丝问了
现在桂城3.5万+会不会是高位接盘啊？
今天，基哥给大家分享一下
2021年桂城楼价预测
之千灯湖篇
（之后还有三山和平洲篇）
01.
灯湖核心区：
豪宅逐渐站稳4万+，超大户型5万+
目前的千灯湖板块，主要分为核心和外围两种项目，我们先来谈谈核心区的。
基哥认为，千灯湖核心区不能用传统的距离来衡量，而是配套的高端程度、板块的面貌情况。
举个栗子，保利天悦和景裕豪园都是距离千灯湖公园600-700米，但两者的价差高达1万+，产品是一方面，项目所在的环境和配套也是一方面。（懂的人自然懂，就不展开说了）
| 图片来源：功夫房产
核心区目前仅有保利天悦一盘在售，现主推187/232㎡，售价4.5-4.9万/㎡，已经摸着千灯湖的天花板。
你可能想问：凭什么呀？凭地段靓仔、高端定位、产品呈现呗。
大家要明白一个点，豪宅盘的定价是没有道理可讲的，是可以脱离市场规律独立存在的。例如广州侨鑫汇悦台，深圳湾一号，不过相比每套房都“亿亿声”的这两位大哥，天悦千万级别的价格还是很“亲民”了。
| B区就是中间那三栋楼
据了解，项目今年将推出B区三栋楼，卖完住宅就收官了。其中1栋120/140/160㎡，2栋180/230㎡，更近地铁口，这两栋预估售价4.8-5万/㎡。（其实天悦的业主真的会去搭地铁吗）
此外，B区的3栋主打320㎡，根据天悦越大越贵的作风，这栋超大户型整栋上5字头也不是没可能，毕竟去到这个这个面积段的产品，买得起的人对于每平米小几千的价差，也不会特别在意了。
根据板块内一二手销售反映，目前的千灯湖核心区域的豪宅项目，少了很多广州客，更多是本地人买入，其中不少是本身就在板块内居住的买家置换。
| 板块二手王者千灯湖壹号实景
02.
灯湖外围区：
主打刚需市场，在3万上下徘徊
目前灯湖板块外围主要有两个一手项目，一是景裕豪园，二是时代爱车小镇。
| 宏宇景裕豪园
景裕豪园主力户型是88/128/135㎡，在售3.2万/㎡，该盘一直采取慢慢卖的策略，即使发动了中介联动，项目本身的姿态也十分高冷，如果它还能再卖个2-3年，基哥我是一点也不会惊讶的。
这个盘的价格差不多到顶了，毕竟二手房的选择也非常丰富，整盘货量很大，二手近期成交价在2.6-2.7万/㎡，一定程度上拉住了一手价格很难飙高。
不过，它要是不管二手行情，一手直接涨价，打持久战，就……就那样吧！（估计卖到天荒地老）
| 时代爱车小镇效果图
近期大热盘时代爱车小镇，主打88/109㎡，均价2.7-2.8万/㎡，整体未破3字头。汽车产业辐射，加上刚需的定位，如果想全体房源破3，还需要一点时间。
就在元旦期间，项目发出宣传海报，声称元旦后将取消优惠，2字头或成为历史，看来项目突破3字头的心是蠢蠢欲动了。
不过，一旦突破3字头这条线，在整个千灯湖-金融高新区板块，大量的二手次新房会成为其竞敌。
例如近期成交3-3.2万/㎡的保利花园一二期，2.4-2.8万/㎡的灯湖领秀、3.1-3.2万/㎡的依云天汇、3-3.3万/㎡的滨江一号、3万/㎡左右的中铁建南北区……项目太多就不一一列举了。（价格参考贝壳成交记录，如果说低了欢迎各位业主在评论区自行报价）
03.
金高黑马：
碧桂园永胜将成为刚需买入桂城的又一希望
说完一手，我们来说说千灯湖附近的旧改项目。
速度最快的，是碧桂园永胜村旧改，今年有望开售楼部，商品房产品进度好的话年内入市也有可能。
基哥猜测，这个项目不会做天悦这种顶豪产品，估计打刚需+小面积改善的组合拳，预估售价在3.5-4万/㎡或以上。（全是猜的说不对别打我）
| 永胜碧桂园沙盘
毕竟，它位处金融高新区核心地带，距离灯湖三期有1公里，万达就在斜对面，距离地铁站400-500米，相比滨江1号那边要方便不少。
因此，如果你是一名意欲入主桂城的刚改客，买不起天悦，又不想买外围，那可以现在开始为永胜攒首付了。
大胆按下计算器，90方X3.5万X3成首付=94.5万，刚需们，要加油打工了！
| 永胜碧桂园效果图（非最终定稿）
随着永胜的入市，板块部分二手房交易可能会受到影响，譬如中海寰宇的三房一卫，目前单价3-3.3万/㎡，二手还有税费呢。
此外，永胜也有可能吸引一波广州客重新进入桂城，据了解目前中海寰宇二手依旧有60-70%的广州客买入，还是自住居多，隔壁广钢都5万+了，就算金高3.5-4万，这中间的价格差还是很可观的。
最后提一句，大部分人注定买不起但仍然非常关注的北约旧改。
其北临千灯湖的位置真的很惹人垂涎，但基哥猜测，北约距离真正拆迁转化估计还要3-5年的时间，届时的千灯湖会是什么价，大家可尽情展开想象。
| 北约改造蓝图